Draagmuur verwijderen in een appartement of VvE-complex
In een appartement staat de dragende wand wel in uw woonkamer, maar hij is juridisch gezien meestal niet van u. Vrijwel elke constructieve wand in een gesplitst gebouw hoort bij de gemeenschappelijke delen, en dat betekent dat u naast de gemeente ook de vereniging van eigenaars mee moet krijgen. Dat maakt het traject niet onmogelijk, maar wel langer en iets duurder dan in een eengezinswoning. Op deze pagina leest u hoe de route langs het splitsingsreglement en de vergadering eruitziet, welke complexen in Eindhoven zich er goed voor lenen en welke bijna nooit, en waar de meerprijs van werken op een verdieping vandaan komt.
Waarom de wand in uw woonkamer niet uw wand is
Wie een appartement koopt, koopt geen stuk gebouw maar een appartementsrecht: het exclusieve gebruiksrecht op een afgebakende ruimte, plus een aandeel in het gebouw als geheel. Dat onderscheid lijkt juridische haarkloverij tot u iets aan de constructie wilt veranderen. De hoofddraagconstructie, fundering, vloeren, kolommen, gevels en dragende binnenwanden, valt namelijk vrijwel altijd onder de gemeenschappelijke delen. Uw stucwerk en uw verf zijn van u; de wand waar dat op zit, is van iedereen samen.
Praktisch betekent dat het volgende. U mag zonder overleg uw keuken vervangen, een niet-dragend wandje weghalen of de vloer opnieuw leggen. Maar zodra u een sparing in een dragende wand wilt maken, grijpt u in in eigendom van de vereniging. Dan heeft u een besluit van de vergadering van eigenaars nodig, en dat besluit moet er zijn voordat de eerste steen eruit gaat. Achteraf toestemming vragen werkt zelden en kan u duur komen te staan.
Dat is geen theoretisch risico. Een VvE die vaststelt dat er zonder toestemming aan de constructie is gewerkt, kan herstel in de oude toestand eisen. Bij verkoop komt het bovendien vrijwel altijd boven water: de notaris en de aankopende partij vragen naar de notulen waarin het besluit staat. Ontbreekt dat stuk, dan wordt uw mooie doorbraak ineens een onderhandelingspunt over de vraagprijs.
- ✓Dragende wanden, vloeren, balkons, gevels en het dak: gemeenschappelijk.
- ✓Afwerklagen, binnendeuren, keuken, sanitair en niet-dragende scheidingswandjes: prive.
- ✓Leidingen zijn gemengd; hoofdleidingen zijn gemeenschappelijk, aftakkingen achter uw meterkast meestal niet.
- ✓Twijfelt u? Dan is de akte van splitsing leidend, niet wat de vorige eigenaar u vertelde.
Splitsingsakte en modelreglement: waar het precies in staat
Elk gesplitst gebouw heeft een akte van splitsing bij het Kadaster. Daarin staat de splitsingstekening met de begrenzing van elk appartementsrecht, en daarin wordt een splitsingsreglement van toepassing verklaard. In verreweg de meeste complexen is dat een modelreglement van de Koninklijke Notariele Beroepsorganisatie: de versies van 1973, 1983, 1992, 2006 of 2017. Welke versie geldt, hangt af van het jaar waarin het gebouw is gesplitst, en dat is niet hetzelfde als het bouwjaar.
Alle modelreglementen bevatten in de kern dezelfde bepaling: een eigenaar mag zonder toestemming van de vergadering geen veranderingen aanbrengen aan gemeenschappelijke gedeelten, en al helemaal niet aan de draagconstructie. Nieuwere versies zijn iets soepeler geformuleerd voor werk binnen de eigen woning, maar maken bij de constructie juist expliciet een uitzondering. U kunt er dus van uitgaan dat toestemming nodig is, ook als de wand volledig binnen uw voordeur staat.
Vraag altijd drie documenten op voordat u een aannemer laat rekenen: de splitsingsakte met tekening, het geldende reglement en het eventuele huishoudelijk reglement. De eerste twee haalt u bij het Kadaster of bij de beheerder, het derde ligt bij het bestuur. Wat er in die stukken staat over meldingsplicht, over wie de kosten van een constructeur draagt en over herstelplicht bij verkoop, bepaalt uw hele planning. Ga daarna pas de bouwtekeningen opvragen bij het gemeentelijk bouwdossier.
De route langs de vergadering, stap voor stap
1. Uitzoeken wat de wand doet
Voordat u iets aanvraagt wilt u weten of de wand uberhaupt weg kan. Bij flats uit de jaren zestig en zeventig zijn de dwarswanden vaak van beton en dragen ze de hele stapeling boven u. Een eerste beoordeling ter plaatse en de originele tekening geven binnen een uur uitsluitsel. Hulp bij het herkennen van een draagmuur vindt u op de aparte pagina.
2. Constructieberekening laten maken
De vergadering neemt geen besluit op basis van een schets. U heeft een berekening nodig van een constructeur, met de gekozen ligger, de opleggingen en de belastingafdracht naar de bestaande constructie. Reken op 350 tot 600 euro en op een doorlooptijd van een tot drie weken. Dit stuk gebruikt u daarna ook voor de vergunning.
3. Het plan bij het bestuur indienen
Stuur het bestuur of de beheerder een compact voorstel: wat u wilt doen, de berekening, de tekening, de naam van de uitvoerder en een voorstel voor de werktijden. Een dossier dat compleet binnenkomt, scheelt gemakkelijk een maand. Beheerders krijgen veel losse mailtjes en weinig complete aanvragen; een compleet dossier valt op in positieve zin.
4. Agenderen voor de vergadering
De meeste VvE's vergaderen een keer per jaar. Valt uw aanvraag net na de jaarvergadering, dan wacht u lang. Vraag daarom altijd naar de mogelijkheid van een extra vergadering of van schriftelijke besluitvorming buiten vergadering; dat laatste mag in de meeste reglementen, maar vereist dan wel dat alle eigenaars zich uitspreken.
5. Het besluit en de meerderheid
Voor veranderingen aan gemeenschappelijke gedeelten eisen de meeste modelreglementen een versterkte meerderheid, in de praktijk vaak twee derde of drie vierde van de uitgebrachte stemmen, met een quorumeis voor de aanwezigheid. Komt dat quorum er niet, dan volgt een tweede vergadering waarin met een lagere opkomst alsnog besloten kan worden. Laat het besluit letterlijk in de notulen opnemen, inclusief de voorwaarden.
6. Vergunning en uitvoering
Met het besluit op zak vraagt u de omgevingsvergunning aan bij de gemeente Eindhoven. Pas als die er is, wordt er gestempeld en gesloopt. Meer over die aanvraag leest u bij de vergunning voor een draagmuur.
Portiekflats en galerijflats in Eindhoven: wat kan wel en wat niet
Eindhoven heeft veel naoorlogse gestapelde bouw, en die complexen gedragen zich constructief heel anders dan een rijtjeswoning. In de portiekflats van drie en vier lagen in Woensel en Gestel, en in de complexen rond Strijp en de rand van het centrum, is de draagstructuur vaak opgebouwd uit betonnen dwarswanden om de vier tot zes meter. Die wanden dragen de vloerplaten van boven naar beneden af en werken bovendien mee aan de stabiliteit van het hele gebouw tegen wind. Ze zijn dun, ze zijn zwaar gewapend en ze staan in alle woonlagen precies boven elkaar.
Bij zo'n dwarswandsysteem is een brede doorbraak zelden haalbaar. Niet omdat een aannemer het niet durft, maar omdat de wand een schijf is: haal je er een groot gat in, dan valt niet alleen de verticale afdracht weg maar ook een deel van de stabiliteit. Een constructeur zal dan meestal nee zeggen, of alleen akkoord gaan met een beperkte sparing waarbij aan weerszijden voldoende wandlengte blijft staan. Dat is eerlijke informatie die u liever vooraf hoort dan nadat u een aanbetaling heeft gedaan.
Wat vaak wel kan, is een sparing van 90 tot 120 centimeter breed, of een verlaagde doorgang waarbij u boven de opening een strook wand laat staan. Dat laatste oogt minder open, maar het houdt de schijfwerking grotendeels intact en is constructief veel eenvoudiger te onderbouwen. In galerijflats met een dragende gevel en lichte binnenwanden ligt het juist andersom: daar zijn de scheidingswandjes tussen keuken en woonkamer soms helemaal niet dragend, en dan valt het werk mee. In complexen met een betonskelet en kolommen is een volledig open keuken vaak wel gewoon mogelijk.
Nieuwbouwappartementen van na 2000 zijn meestal opgebouwd uit breedplaatvloeren op kalkzandsteen wanden of op een betonskelet. Daar is de vraag vooral welke wand nu precies draagt en welke niet, en dat is met de originele constructietekening snel te bepalen. Wij komen liever een keer kijken met de tekening erbij dan dat we op afstand een aanname doen die later niet klopt.
Waarom hetzelfde werk op een derde verdieping duurder uitvalt
De constructieve ingreep verschilt niet zoveel van die in een eengezinswoning. Het verschil zit in de logistiek: alles wat naar binnen moet en alles wat naar buiten moet, gaat via een portiek, een galerij of een lift.
Aanvoer van het staal
Een HEB 160 van drie meter weegt rond de 130 kilo. In een woning tilt u die met vier man door de voordeur. In een portiekflat met een bordestrap zonder lift wordt het handwerk in delen, of u koppelt twee lichtere profielen die u ter plaatse aan elkaar zet. Past het profiel niet in de lift, dan komt er soms een verhuislift of een hoogwerker aan te pas, en dat is een dagpost.
Puin naar beneden
Een dragende wand van vier vierkante meter beton levert al gauw twee tot drie kuub puin op. Dat gaat in kruiwagens of big bags naar beneden, over gangen en trappenhuizen die van iedereen zijn. Afdekken, schoonhouden en een plek regelen voor de container in een straat met parkeerdruk kosten samen zo een halve tot een hele mandag extra.
Stempelen op een verdiepingsvloer
In een woning zet u de stempels af op de begane grondvloer of op de fundering. Op een verdieping staat u op een vloerplaat die zelf overspant, dus moet de belasting verdeeld worden met een spreidingsbalk en soms doorgestempeld naar de laag eronder. Dat vraagt medewerking van uw benedenbuur en het staat in het stempelplan uitgewerkt.
Werktijden en geluid
Het uitzagen van beton met een diamantzaag is stevig hoorbaar in het hele portiek. In de meeste huishoudelijke reglementen staat dat lawaaiig werk tussen ongeveer acht en zes uur op werkdagen mag. Dat betekent geen vroege start en geen doorwerken in de avond, en dus een langere doorlooptijd. Meld het werk een week vooraf bij de directe buren; dat scheelt in de praktijk meer dan welk formulier ook.
Kosten van een doorbraak in een appartement
De bedragen hieronder zijn dezelfde als voor een eengezinswoning; ze zijn exclusief btw en gelden voor een compleet traject inclusief berekening, vergunning, staal en afwerking van de dagkanten. Voor een appartement telt u de extra logistiek erbij op, plus eventuele kosten die de VvE bij u legt.
| Breedte doorbraak | Richtprijs compleet | Waar u in een appartement extra op moet rekenen |
|---|---|---|
| Tot 1,5 m (deuropening of sparing) | €2.500 – €4.000 | Meestal beperkt; profiel past vaak nog in de lift. |
| 1,5 – 2,5 m | €3.500 – €6.000 | Handmatig sjouwen van staal en puin, langere dagen. |
| 2,5 – 3,5 m | €5.000 – €8.500 | Vaak gekoppelde profielen of aanvoer via een verhuislift. |
| 3,5 – 5 m | €6.500 – €13.000 | Zelden haalbaar in gestapelde bouw; alleen bij een skeletbouwcomplex. |
| Compleet traject, gemiddelde woning | €2.500 – €8.000 | Berekening, vergunning, stempelen, slopen en staal samen. |
Losse posten: constructieberekening €350 – €600, omgevingsvergunning en leges €200 – €600, stempelen en slopen €800 – €2.500, stalen balk plaatsen €1.200 – €5.500. Op arbeid in woningen ouder dan twee jaar geldt 9% btw, op materiaal 21%. De volledige opbouw staat bij de kosten van een draagmuur verwijderen.
Aansprakelijkheid, verzekering en het huurappartement
Bij werk aan gemeenschappelijke delen ligt de aansprakelijkheid gevoeliger dan in een vrijstaande woning. Ontstaat er scheurvorming bij de buren of schade aan de gevel, dan spreekt de VvE in eerste instantie u aan als opdrachtgever, en u vervolgens uw aannemer. Vraag daarom altijd naar het polisblad van de aansprakelijkheidsverzekering voor bedrijven van degene die het werk doet, en laat de VvE in het besluit vastleggen dat het werk conform de goedgekeurde berekening wordt uitgevoerd.
De opstalverzekering van het gebouw loopt via de VvE, niet via u. Meld daarom bij het bestuur wanneer het werk plaatsvindt, zodat de verzekeraar desgewenst geinformeerd kan worden. Bij grotere ingrepen is een vooropname met foto's van de aangrenzende woningen verstandig; dat kost een uur en voorkomt eindeloze discussies over een scheurtje dat er misschien al zat.
Huurt u het appartement, dan verandert er weinig aan de bouwkundige kant maar alles aan de zeggenschap. U heeft schriftelijke toestemming nodig van de verhuurder of woningcorporatie, en die geeft die vrijwel nooit voor een constructieve wijziging in een huurwoning. Gebeurt het toch, dan wordt er meestal een terugbrengverplichting bij einde huur afgesproken, en die kost bij oplevering al snel meer dan de doorbraak zelf. Overleg dat dus eerst en investeer pas daarna.
- ✓Leg het VvE-besluit vast in de notulen, met datum, stemverhouding en voorwaarden.
- ✓Bewaar de berekening, de vergunning en de opleveringsfoto's bij uw eigendomspapieren.
- ✓Laat de constructieberekening op naam van uw adres zetten, niet op naam van de aannemer.
- ✓Wilt u weten wat er in uw complex haalbaar is? Vraag een gratis opname aan; wij komen met de tekening erbij kijken.
Vragen over appartement en vve
Mag ik een draagmuur in mijn appartement zomaar weghalen?
Welke meerderheid heb ik nodig in de vergadering?
Hoe lang duurt het voordat ik toestemming heb?
Waarom kan de wand in mijn portiekflat vaak niet weg?
Wat kost een doorbraak in een appartement extra ten opzichte van een woning?
Moet ik de buren informeren over het geluid?
Ik huur mijn appartement. Kan het dan ook?
Benieuwd wat het bij u kost?
Wij komen gratis langs in Eindhoven en omgeving, bepalen of de muur dragend is en geven u daarna één vaste prijs voor het complete traject.